Alors que la construction de bâtiment agricole neuf autofinancée par une toiture photovoltaïque connaissait un essor important ces dernières années, la tendance actuelle s’oriente davantage vers la rénovation et la location de son toit pour l’installation de panneaux solaires.
Aujourd’hui, même si toutes les installations – effectuées auprès de particuliers ou d’agriculteurs – doivent respecter un certain nombre de critères, les avantages de cette solution sont nombreux et encouragent son développement. Cependant, comme toute action en vogue, il convient de s’entourer, à chaque étape, des partenaires les plus pertinents, pour éviter certains pièges.
Comment louer son toit pour panneau solaire ?
Le principe de la location d’un toit pour une installation solaire est très simple : en échange d’un loyer, versé par un investisseur, ce dernier dispose de votre toit pour y construire et exploiter une centrale photovoltaïque.
Liés par un contrat de location (prenant fréquemment la forme d’un bail emphytéotique), établi pour une durée minimum de 20 ans, les deux protagonistes perçoivent des revenus – pour l’un, des dividendes, pour l’autre, un loyer – pendant toute la durée du bail.
L’investisseur s’occupe de l’installation, de l’exploitation, de la maintenance et donc de l’entretien du toit photovoltaïque lui-même, pendant toute la durée du contrat. Le propriétaire du bâtiment, dont la toiture sera équipée des panneaux solaires, n’engage aucun frais.
À l’issue du bail, l’investisseur cède la centrale ou la démonte, selon les souhaits du particulier ou de l’exploitant agricole.
Quelle toiture pour recevoir des panneaux photovoltaïques ?
Pour attirer les investisseurs, votre toiture doit répondre à un certain nombre de critères :
- Qu’elle soit agricole ou pas, neuve ou déjà existante, elle doit offrir un minimum de surface exploitable. Sans être réellement déterminée, les demandes réalisées sur des toitures, de surface comprise entre 400m² et 1000m², (équivalant à une puissance entre 45 et 115 kWc, en rappelant que les tarifs d’achat photovoltaïque s’appliquent désormais pour une puissance ne dépassant pas 100 kWc) sont les plus fréquentes.
- Le poids des modules photovoltaïques est un critère à prendre en compte !
La charpente du toit doit pouvoir résister à la charge de 20kg / m², pour les modules cristallins, ou 5 kg / m², pour la technologie utilisant les membranes amorphes, préconisées pour les toits en pente. - Le toit du bâtiment doit être orienté Sud (voire sud-est ou sud-ouest, parfois) pour bénéficier d’un taux d’ensoleillement maximum.
- La région de l’installation doit avoir un taux de pluviométrie faible. Ce seul critère explique la prolifération d’installations dans le sud de la France – en dessous de l’axe Bordeaux-Lyon.
- La toiture doit être relativement proche d’un point de raccordement ERDF ou d’une ligne à haute tension.
La liste des critères cités ci-dessus n’est pas exhaustive. Elle reprend les différents éléments communément demandés par les investisseurs, auxquels il faut ajouter parfois, des considérations propres aux sociétés (bâtiment entièrement clos, pas de zones d’ombre, la vérification de la propriété de la toiture, etc.)
Les avantages à louer une toiture en 2024
Si la location de toit photovoltaïque convainc aujourd’hui de plus en plus de personnes, c’est qu’elle présente de nombreux intérêts :
- Économies sur la construction, la rénovation, la mise aux normes ou le désamiantage du toit,
- Garantie d’entretien et d’étanchéité de la toiture pendant les vingt années du contrat,
- L’acquisition de la centrale photovoltaïque à l’issue du bail, et la possibilité de consommer ou de revendre l’électricité produite pour son compte,
- Absence de démarches administratives (généralement assurées par la société partenaire),
- Le bénéfice d’une toiture photovoltaïque gratuite. il n’y a pas d’investissement initial car l’investisseur finance l’acquisition et l’installation des panneaux solaires.
- Un revenu pendant toute la durée du contrat de location. Il dépend de plusieurs critères mais peut s’évaluer aujourd’hui entre 3 et 7 € /m² et par an, dans les régions du Sud (naturellement, ces loyers sont moins importants dans les autres secteurs).
- NB : ces revenus pourraient être plus constants, notamment en raison de la relative stabilité des tarifs d’achat photovoltaïque.
Au-delà de tous ces avantages, le particulier ou l’agriculteur, qui s’aventure dans la location de toiture photovoltaïque, bénéficie d’une image d’acteur engagé dans les énergies renouvelables.
Si ces avantages ne vous confortent pas dans ce choix, vous pourriez sérieusement envisager l’autoconsommation photovoltaïque. En effet, avec la revente du surplus non consommé, vous pouvez générer des revenus substantiels avec des panneaux solaires.
Les inconvénients de louer son toit pour le photovoltaïque
Au delà de ces avantages, il convient de considérer quelques inconvénients à la location de votre toit pour du photovoltaïque.
Un engagement à Long Terme
Comme précisé plus haut, la location de toiture pour l’installation photovoltaïque nécessite généralement un engagement sur une longue période, souvent 20 ans ou plus.
Pendant cette durée, le propriétaire est lié par un contrat qui limite sa liberté d’utiliser ou de modifier sa toiture.
Une dépendance vis-à-vis de l’investisseur
Le propriétaire dépend de l’investisseur pour l’entretien et la maintenance des panneaux solaires.
Si l’investisseur ne remplit pas ses obligations ou bien fait faillite, cela peut entraîner des complications, et notamment des coûts supplémentaires ou des problèmes techniques non résolus.
Des restrictions sur les travaux de rénovation
La présence des panneaux solaires peut limiter la capacité du propriétaire à effectuer des rénovations ou des modifications sur son toit.
Les travaux nécessaires sur la toiture, comme le remplacement des tuiles ou l’isolation, peuvent être compliqués ou nécessiter le démontage temporaire des panneaux.
Impact sur la valeur immobilière
Bien que l’installation photovoltaïque puisse augmenter la valeur d’un bien immobilier, la présence d’un contrat de location à long terme peut la minorer.
En effet, les acheteurs potentiels pourraient être réticents à reprendre un bail existant ou à s’engager dans un accord qu’ils n’ont pas choisi.
Un frein à l’exercice de l’autoconsommation photovoltaïque
En optant pour une location de toiture, le propriétaire renonce souvent à la possibilité d’auto-consommer ou de vendre l’énergie produite.
La plupart des revenus générés par la production d’énergie solaire reviennent à l’investisseur, limitant ainsi les bénéfices financiers pour le propriétaire.
👉 À ce sujet, on se rappellera toutefois que le propriétaire n’engage aucun frais d’achat, d’installation et d’entretien.
Les étapes pour l’installation
Que vous soyez particulier ou propriétaire d’une toiture agricole sur un hangar, tout commence par une étude de faisabilité et de rendement photovoltaïque du projet.
Réalisée par l’investisseur, elle lui permet de faire une offre de loyer tenant compte du potentiel de production annuel.
Après une période de négociation, les deux protagonistes signent une promesse de bail.
Ce bail détermine les devoirs et responsabilités de chacun.
Ensuite l’investisseur poursuit son investigation en lançant des études détaillées sur les aspects techniques, environnementaux, économiques et énergétiques, tout en réalisant parallèlement le montage juridique et administratif.
Enfin, à l’issue de la construction du dispositif, une recette technique sera établie avant le démarrage effectif et la mise en service de la centrale photovoltaïque. Sa vocation est de garantir le respect des normes et des éléments définis et négociés au départ.
Avertissements et recommandations : Savoir s’entourer
Le contrat de location de toiture (bail)
Louer son toit à des producteurs photovoltaïques implique l’intervention de plusieurs acteurs techniques.
Il est primordial de savoir s’entourer de conseillers pertinents. S’agissant d’une collaboration s’étalant sur deux décennies, il est préférable de faire appel à un juriste ou à un notaire lors de la signature du bail.
Certains contrats peuvent parfois mentionner des contraintes dont il faut savoir mesurer l’impact dès le début (par exemple, des clauses restrictives pour des travaux autour du bâtiment,…).
Vérifier les avis et le sérieux des entreprises
Attention aux meilleures offres !
Au niveau de la construction elle-même, il ne suffit pas d’étudier les offres selon le seul critère du loyer, car certaines entreprises proposent des revenus plus élevés en réalisant des économies sur les travaux à réaliser, notamment sur la structure du bâtiment devant supporter l’installation.
En effet, une étude complète de la structure nécessite des milliers d’euros, voire même souvent des dizaines de milliers d’euros, pour les travaux requis au renforcement du toit et à la consolidation des fondations. Avoir recours à des spécialistes du bâtiment pour ce genre de projet est un atout et un gage de sécurité.
Face à la multiplication de sociétés proposant la location de toiture, il est pertinent de vérifier le professionnalisme et la réputation de chacune.
Arnaud Bouvard
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