Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un élément crucial lors de l’achat ou la location d’un bien immobilier.
Cependant, dans certains cas, ce diagnostic n’a pu être établi, donnant lieu à un « DPE vierge ».
Et attention, il existe très peu de cas où vous serez exempté. Après avoir redéfini les contours du DPE vierge, nous préciserons les différentes obligations légales en la matière, ainsi que les cas d’exemption dans la FAQ.
DPE vierge et ses conditions d’application légales, les points clé :
- Le DPE vierge est interdit depuis le 1er juillet 2021 pour les logements proposés à la vente ou à la location, sauf exceptions spécifiquement prévues par la réglementation.
- La loi Climat et Résilience impose un DPE complet avec étiquette énergétique pour tous les logements mis sur le marché.
- Une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour les particuliers et 15 000 € pour les professionnels peut être appliquée en cas de non-respect sans justification valable.
- Un DPE reste valable 10 ans, sauf s’il a été réalisé avant le 1er juillet 2021, auquel cas il est devenu caduc depuis le 1er janvier 2025.
- Un DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et pour celles de 50 à 200 lots à partir du 1er janvier 2025.
- L’absence de mention du classement énergétique dans les annonces peut entraîner des sanctions administratives (mais il n’existe pas de pénalité automatique).
Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?
Faire réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique est indispensable lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier en France. Le DPE est un document incontournable visant à évaluer la performance énergétique d’un logement, sa consommation d’énergie, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Dans certaines situations, ce diagnostic ne peut être réalisé de manière fiable et on parle alors d’un DPE « vierge« .
Le terme « DPE vierge » s’applique à des logements pour lesquels il est impossible d’établir un diagnostic précis, soit en raison de l’absence de factures de consommation d’énergie pour les trois dernières années, soit parce que le bien est très peu utilisé ou n’est pas équipé de système de chauffage fixe.
Le diagnostiqueur joue un rôle essentiel dans la réalisation d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). C’est un professionnel certifié qui évalue la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. De fait, son expertise permet de déterminer si un DPE est vierge ou non, en fonction des données collectées et des mesures effectuées.
Pourquoi devrait-on le connaître ?
De façon générale, savoir analyser un DPE est primordial pour toute transaction immobilière. Et bien comprendre ce qu’est un DPE vierge est important pour toute personne envisageant d’acheter, de vendre ou de louer un logement.
Un DPE vierge ne signifie pas que le logement est sans défaut, mais simplement que les informations de performance énergétique ne sont pas disponibles.
Les effets d’un DPE Vierge
Il a clairement des effets négatifs sur les différents contrats immobiliers, et notamment les baux.
Le bail est un contrat qui lie le bailleur et le locataire, définissant les conditions de location d’un logement. Le loyer est la somme d’argent que le locataire s’engage à payer périodiquement au bailleur en échange de l’usage du logement. Et dans certains cas, si le DPE est vierge, cela peut avoir des implications sur le bail, notamment en ce qui concerne les obligations du bailleur et les droits du locataire.
Pour un acheteur ou un locataire, cela pourrait signifier une plus grande incertitude quant à la consommation d’énergie future du logement. Mais pas que : se poserait également la question des critères de « décence » du logement.
Rappelons également que depuis la loi ELAN de 2018, les logements classés G (dits « passoires thermiques ») ne peuvent plus être loués depuis janvier 2025. Ainsi, un DPE vierge pourrait également poser des problèmes pour les propriétaires souhaitant louer leur bien à l’avenir.
FAQ
Quelles sont les obligations légales concernant le DPE vierge et risque-t-on des sanctions en cas de non-conformité ?
→ Depuis le 1er juillet 2021, un DPE en bonne et due forme est obligatoire pour toute mise en vente ou en location d’un logement.
Toute utilisation d’un DPE vierge sans motif légalement reconnu expose à des amendes pouvant atteindre 3 000 € pour les particuliers et 15 000 € pour les professionnels. Le vendeur ou bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice.Dans quels cas spécifiques un DPE vierge est-il légalement autorisé par la réglementation immobilière
→ Un DPE vierge est toléré uniquement pour les bâtiments exemptés par la loi, comme les bâtiments non chauffés, certains bâtiments agricoles, les lieux de culte, les infrastructures industrielles, les constructions provisoires (durée ≤ 2 ans), ou encore les monuments historiques.
Ces dérogations sont listées à l’article R134-1 du Code de la construction et de l’habitation.Quel est l’impact concret d’un DPE vierge sur la valeur du bien et les négociations immobilières ?
→ En l’absence de classement énergétique clair, les acheteurs sont souvent méfiants et négocient à la baisse.
Un DPE vierge peut réduire la valeur estimée d’un bien de 5 à 10 %, en raison de l’incertitude sur ses performances énergétiques et des travaux potentiels à prévoir.Quelles procédures de recours sont possibles en cas de litige concernant un DPE vierge ?
→ En premier lieu, une résolution amiable est recommandée : médiation ou conciliation entre les parties. Si l’accord échoue, une procédure judiciaire peut être engagée dans un délai maximum de 5 ans suivant la transaction.
Une expertise peut être ordonnée par le juge pour établir les responsabilités, avec des frais potentiellement à la charge du vendeur ou du diagnostiqueur.
