Conséquences d’un mauvais DPE sur la vente ou la location d’un bien immobilier ?

Dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue un rôle déterminant.
Ce document, qui évalue l’efficacité énergétique d’un logement et son impact sur l’environnement, est désormais au cœur des préoccupations des acheteurs et des locataires.
D’ailleurs, un DPE médiocre peut avoir des conséquences significatives sur une transaction immobilière, affectant à la fois l’attrait du bien et son prix.
Dans cet article, nous allons explorer les implications d’un mauvais DPE sur la vente ou la location d’un bien immobilier.

Le DPE, 1er indicateur de performance énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document légal en France qui évalue l’efficacité énergétique d’un logement. C’est une évaluation détaillée qui est réalisée par un professionnel certifié avant la vente ou la location d’un bien immobilier.

Elle fournit des informations sur la quantité d’énergie utilisée par le logement, son impact sur les émissions de gaz à effet de serre, ainsi que des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique.

Depuis l’entrée en vigueur de la réglementation en 2006, le DPE est devenu une partie intégrante du processus de vente ou de location d’un bien immobilier en France. Il vise non seulement à informer les futurs occupants de la performance énergétique du logement, mais aussi à encourager les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens.

On comprend donc facilement que les effets d’un mauvais DPE peuvent être très négatifs, en particulier dans le cadre des opérations immobilières de vente ou d’achat.

Les conséquences d’un mauvais DPE

Un mauvais DPE, c’est-à-dire un logement classé en bas de l’échelle énergétique (classes F et G), peut avoir de sérieuses conséquences financières et environnementales. En termes d’impact financier, un mauvais DPE peut diminuer la valeur d’un bien immobilier et rendre plus difficile sa vente ou sa location.

NB : Les appartements, en raison de leur conception et de leur positionnement, peuvent souvent offrir de meilleures propriétés thermiques que les maisons individuelles. Cependant, il est crucial de comprendre que la classe énergétique attribuée lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peut varier en fonction de plusieurs facteurs (orientation, localisation,…). Ainsi, un DPE identique peut avoir des implications différentes pour un pavillon individuel par rapport à un appartement en copropriété.

Les effets d’un logement trop énergivore

En effet, selon une étude réalisée en 2020 par le site immobilier SeLoger, un logement classé A ou B se vend en moyenne 19% plus cher qu’un logement classé D. Les logements classés F et G (« passoires thermiques« ), quant à eux, se vendent en moyenne 17% moins cher qu’un logement classé D.

Du point de vue environnemental, un mauvais DPE signifie que le logement consomme beaucoup d’énergie et émet une quantité importante de gaz à effet de serre, ce qui participe au changement climatique.

La nécessité de travaux d’amélioration énergétique

Depuis 2021, les DPE fournissent des informations énergétiques, mais aussi une liste de travaux à entreprendre pour améliorer les performances du logement.

Conseil pratique : Si vous envisagez de vendre ou de louer votre bien, il peut être judicieux de réaliser un DPE avant de mettre votre bien sur le marché. Cela vous donnera le temps d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique si nécessaire, ce qui peut améliorer le DPE de votre logement et augmenter sa valeur sur le marché immobilier.

Les conséquences d’un diagnostic vierge

Si votre logement n’est pas performant énergétiquement, vous pourriez vous contenter d’un DPE vierge si vous en disposez d’un et si il est toujours valide. Néanmoins, là aussi, le DPE vierge aura un impact négatif sur une vente, créant une véritable incertitude sur la performance énergétique de votre bien immobilier.

Améliorer la performance énergétique du logement

Quelles mesures prendre pour améliorer le DPE ?

Améliorer le DPE de votre logement peut sembler une tâche ardue, mais de nombreuses solutions sont à votre disposition. Une première étape pourrait être de faire appel à un professionnel qualifié pour réaliser un audit énergétique de votre logement. Cela peut vous aider à identifier les points à améliorer et à prioriser les travaux à entreprendre.

Isoler son bien immobilier

Des sources en énergies renouvelables performantes

Rénover les installations de chauffage et d’éclairage est une autre étape importante. Opter pour des systèmes plus éco-énergétiques peut non seulement améliorer le DPE, mais aussi réduire considérablement vos factures d’énergie sur le long terme.

Il est important de noter que toutes ces mesures nécessitent un investissement initial, mais elles peuvent être rentables à long terme grâce aux économies d’énergie réalisées. À l’issue des travaux, demander à un diagnostiqueur certifiée de refaire un nouveau DPE complet. Le prix de ce diagnostic immobilier demeure encore accessible, oscillant entre 80 et 250 euros, selon le bien immobilier et sa surface.

Les aides financières à prévoir

Heureusement, plusieurs aides financières sont disponibles en France pour aider les propriétaires à financer les travaux d’amélioration de la performance énergétique.

1. MaPrimeRénov‘ : C’est une prime pour des travaux de rénovation énergétique, accordée par l’État. Elle varie en fonction des revenus du foyer et du type de travaux réalisés. En 2023, cette aide financière gouvernementale a été étendue à tous les propriétaires, quel que soit leur revenu.
2. L’Éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Il permet de financer les travaux de rénovation énergétique sans intérêts. Il peut être accordé pour un montant allant jusqu’à 50000 €.
3. Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Ils peuvent être accordés par les fournisseurs d’énergie pour financer les travaux d’amélioration énergétique.
4. Les aides locales : De nombreuses régions, départements ou communes proposent également des aides pour la rénovation énergétique.

Il est recommandé de se renseigner auprès d’un conseiller en énergie pour connaître toutes les aides auxquelles vous pouvez prétendre. Le site du service public (www.service-public.fr) est également une source fiable d’informations.

Conseil pratique : N’oubliez pas que pour bénéficier de la plupart de ces aides, les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Assurez-vous donc de vérifier ce point avant de signer un devis.

Les conséquences fiscales et juridiques du mauvais DPE

Quels sont les risques fiscaux encourus ?

Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) médiocre ne se traduit pas seulement par une perte de valeur du bien immobilier et un impact environnemental négatif, mais peut également avoir des conséquences fiscales. En effet, le législateur français a introduit des mesures pour encourager l’amélioration de l’efficacité énergétique des logements.

L’un des principaux risques fiscaux associés à un mauvais DPE est lié au dispositif de « bonus-malus » énergétique. Selon ce dispositif, les logements énergivores (classés F et G) peuvent être soumis à une taxe supplémentaire, tandis que les logements économes en énergie peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts.

De plus, il faut noter que les propriétaires qui louent des logements présentant des risques pour la santé des locataires, tels que de mauvaises conditions climatiques ou une mauvaise qualité de l’air intérieur, peuvent être exposés à des pénalités fiscales.

Les conséquences juridiques

Au-delà des conséquences fiscales, un mauvais DPE peut également avoir des conséquences juridiques. En effet, la loi française impose aux propriétaires de garantir la décence de leur logement, ce qui inclut notamment un niveau minimum de performance énergétique.

Si un logement ne respecte pas ces exigences, le propriétaire est tenu d’entreprendre les travaux nécessaires pour y remédier. Si ces travaux ne sont pas effectués, le propriétaire peut être tenu responsable et être exposé à des sanctions, qui peuvent inclure des amendes ou des peines d’emprisonnement dans les cas les plus graves.

De plus, si le locataire découvre des problèmes liés à l’efficacité énergétique après avoir emménagé, il peut prendre des mesures légales contre le propriétaire. Cela peut aller de la demande de travaux correctifs à la demande de réduction du loyer, voire à la rupture du bail dans les cas les plus extrêmes.

Conseil pratique : Pour éviter ces conséquences juridiques, il est fortement recommandé de procéder à la réalisation un DPE avant la vente ou la location d’un logement et de prendre toutes les mesures nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique si le DPE est mauvais. Consultez un avocat ou un conseiller juridique pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.

Une démarche indispensable pour tout projet immobilier

Un mauvais DPE, (ou l’absence d’un DPE valide) peut grandement affecter la vente ou la location d’un bien immobilier. Il peut entraîner une diminution du prix de vente ou du loyer, une moindre attractivité du bien et potentiellement des coûts supplémentaires liés à des travaux de rénovation énergétique.

Il est donc crucial pour les propriétaires d’envisager toutes les actions utiles pour améliorer la performance énergétique de leur bien avant la mise en vente ou en location. Non seulement elles augmenteront la valeur du bien, mais faciliteront aussi la transaction et permettront d’atteindre une meilleure performance énergétique globale, en adéquation avec les objectifs environnementaux actuels.