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Réaliser un DPE : les obligations, les professionnels et les prix du diagnostic

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Faire réaliser un DPE (Diagnostic immobilier)

Selon la loi, les propriétaires de maison ou d’appartement ont l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) quand ils sont ou vendeur ou bailleur d’un logement. Il importe de choisir un prestataire de diagnostics immobiliers certifié.
Les informations fournies permettent de classer l’habitat ou le bâtiment selon sa consommation en énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.

Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour une vente ?

Rendu obligatoire depuis 2006 pour les ventes immobilières, d’un bâtiment ou d’un partie d’un bâtiment, et depuis 2007 pour les locations et les constructions, ce diagnostic énergétique est régit par les articles R.134.1-5 du code de la construction et de l’habitation. Ils précisent les conditions d’exécution d’un DPE, et notamment la méthode et le calcul de la consommation en énergie.

Le ministère du logement précise que le DPE doit être ajouté en annexe de l’avant-contrat, c’est à dire la promesse de vente ou le compromis de vente. A défaut, il devra faire partie des documents annexés à l’acte authentique de vente.

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n’est plus seulement un document à caractère informatif. En cas de vente ou de location, le nouveau DPE devient « opposable » aux propriétaires vendeurs ou bailleurs.
En cas de DPE erroné et de différence de consommation notable, les propriétaires s’exposent à des sanctions (peines de prison et amendes maximales de 2 ans et 300000 euros).

Par qui faire réaliser un DPE ?

Un professionnel certifié

Qui fait les DPE ? La loi précise qu’ils doivent être réalisés par un professionnel du bâtiment.
Et pas n’importe lequel. Seul un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) est habilité à réaliser un diagnostic énergétique.
Il reçoit la certification dès lors qu’il répond à différents critères de compétence.

Certification DPE logo bureau veritasCertification DPE Logo AFAQ
Parmi les organismes certificateurs accrédités figurent, par exemple, le bureau Veritas Certification, AFAQ AFNOR Certification, ou encore ECA CERT.

Une Liste complète est fournie sur le site du COFRAC qui les répertorie. En revanche vous n’y trouverez pas de liste de diagnostiqueurs professionnels.

Les diagnostiqueurs doivent être indépendants, et doivent pouvoir justifier, outre de leur niveau de certification, d’une assurance en responsabilité civile pro couvrant la prestation de diagnostic de performance énergétique.

Il convient ainsi de vérifier que le prestataire que vous choisissez est capable de fournir l’ensemble de ces justificatifs.
Au besoin, consultez l’espace Info->Energie dans votre localité.

Un DPE est valide combien de temps ?

La durée de validité du DPE de votre bien immobilier est généralement de 10 ans.
Mais il existe des spécificités selon les dates de réalisation entre 2013 et 2021.

Où trouver un diagnostiqueur pour réaliser un DPE ?

Depuis depuis 2011, le ministère de l’écologie a mis en ligne une base de données, sous la forme d’un annuaire répertoriant les entreprises spécialisées. On y trouve chaque diagnostiqueur ayant reçu la certification pour différents diagnostics immobiliers, (dont font partie le DPE, le diagnostic Amiante, Plomb, Gaz ou encore Termites).

Quel est le prix d’un DPE ?

Les prix moyens des DPE s’échelonnent d’environ 80 euros pour un studio, à 180 euros pour une maison individuelle de 5 pièces.

Il n’existe pas de réglementation en terme de tarification. Les tarifs dépendent du type de bien (un appartement ou une maison).
Les prix varient notamment en fonction du nombre de pièces. Le coût diffère également selon les bureaux d’études thermiques et autres professionnels du bâtiment réalisant cette prestation.
Bien sûr, il est nécessaire d’obtenir plusieurs devis afin d’établir un comparatif.

Le DPE est à la charge du propriétaire-bailleur pour une location, du propriétaire-vendeur dans le cadre d’une vente, et du maître d’ouvrage s’agissant d’une construction.

Prime d’aide à la rénovation 2024

La réalisation d’un DPE ne peut pas être financé par l’aide Ma Prime Rénov’. Son prix sera donc totalement à votre charge.

Pour information, celle-ci remplace le crédit d’impôt Transition Énergétique depuis le 1er janvier 2020. Elle ne concernait que les ménages très modestes et modestes sur 2020. Les ménages intermédiaires peuvent désormais bénéficier de la prime unique MaPrimeRénov’ depuis janvier 2021.

DPE ou audit énergétique ?

Seul un audit énergétique pourra faire l’objet de cette nouvelle aide, dont les montants seraient les suivants :

MénagesPrime
Très modestes500 €
Modestes400 €
Intermédiaires300 €
Aisés0

En cas de travaux de rénovation énergétique

En outre, si vous avez le désir de faire des travaux de rénovation énergétique dans votre maison, oubliez le simple DPE.
Choisissez plutôt de réaliser un audit énergétique, afin de déterminer les travaux adéquats pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Cet audit sera évidemment indispensable pour définir des travaux visant à respecter les normes de la dernière réglementation thermique RE2020.

Par ailleurs, depuis 2022, le DPE est complété par la réalisation d’un audit énergétique pour tous les logements classes F et G.

Comment améliorer le diagnostic DPE d’une maison ?

Les avantages à améliorer la classe Énergie de son DPE

Ils sont nombreux, qu’il s’agisse d’ailleurs d’une maison ou d’un appartement.

D’une part, cela vous permet de valoriser votre bien immobilier, notamment en cas de projet de vente. Le DPE annexé à l’annonce immobilière de vente attirera d’avantages d’acquéreurs potentiels.
D’ailleurs, les conséquences d’un mauvais DPE, type G ou F sont nombreuses. Et la 1ère d’entre elles est la baisse du prix du mètre carré (d’environ 17% par rapport à un logement classé D)

D’autre part, les actions entreprises permettront d’améliorer le confort thermique de votre maison.

Enfin, vous réaliserez des économies d’énergies importantes en envisageant les travaux de rénovation énergétique adéquats.

Quels travaux prévoir pour améliorer le DPE d’une maison ancienne ?

C’est à l’aide d’une étude thermique poussée que vous pourrez identifier réellement les travaux à prioriser. Un audit énergétique, tel qu’évoqué plus haut, vous fournirait toutes les informations utiles.

Chaque cas est particulier, mais voici quelques pistes d’amélioration :

  • Si votre maison est une véritable passoire thermique (classe F ou G du DPE), il y a fort à parier que des travaux d’isolation seraient préconisés. La toiture est souvent à l’origine de 25 à 30% des déperditions thermiques. Les murs pourraient également révéler des pertes de chaleur. Enfin, les parois vitrées sont la source d’environ 15% des pertes. Et remplacer ses fenêtres est une opération simple à faire réaliser.
    Rien ne sert de prévoir d’opter pour une autre solution de chauffage si la maison n’est pas correctement isolée.
  • L’examen de votre système de chauffage est bien entendu incontournable. L’audit énergétique pourrait préconiser son remplacement par une solution moins énergivore et plus performante.
    Par exemple, si vous vous chauffez votre maison avec de simples convecteurs électriques, les radiateurs à inertie permettraient un gain énergétique important.
  • Ne négligez aucun détail, c’est parfois là que se nichent plein de petites économies.
    Par exemple, un thermostat programmable, simple ou connecté, peut faire économiser entre 5 et 15% sur votre facture d’électricité.

Réduction de la durée de validité des anciens DPE

Au cours du 2ème trimestre 2020, le gouvernement a entrepris de réviser la durée de validité des DPE réalisés avant le 1er janvier 2021.
C’est désormais chose faite depuis un décret du 18 décembre 2020.

Cette révision prend en considération l’évolution des procédures de diagnostics énergétiques dans l’immobilier.

Ainsi :

  • Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont devenus caducs à compter du 1er janvier 2023.
  • Les DPE effectués du 1 janvier 2018 et au 30 juin 2021 ne seront plus valables à partir du 1er janvier 2025.

Tous les DPE devenus caducs devront obligatoirement être refaits.
Chaque diagnostic de performance énergétique nouvelle génération à compter du 1er janvier 2021 bénéficiera d’une durée de validité de 10 ans.

Informations d’un DPE

La vocation du DPE est d’informer et sensibiliser les propriétaires et les locataires en communiquant une estimation de la consommation en énergie du logement, et en mesurant ses émissions de gaz à effet de serre.

Il prend en compte les équipements de chauffage du logement, le mode de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, ou encore de ventilation. La qualité de l’isolation est également un critère qui influe sur le classement déterminant si le logement est énergivore ou économe.

Comment lire un diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic donne lieu à une classification du logement. Dès lors, comment lire un DPE et l’analyser ? C’est très simple : tout d’abord, son contenu se présente sous la forme de deux étiquettes :

Une étiquette énergie

Etiquette énergie  du DPE (classes A à G)

La méthode de classification est simple. L’habitat est noté sur une échelle de A à G, selon sa consommation d’énergie en kWh par mètre carré par an.

Les logements A sont les plus « économes » (moins de 50 kWh/m2/an), ceux classés G sont les plus « énergivores » (plus de 450 kWh/m2/an).

Barème des classes du DPE par tranche de kwh/m2 et kg CO2 / m2

Selon le calcul de l’ADEME, la moyenne du parc immobilier en France est en classe E, soit +/- 240 kWh/m2/an.

Voici ci-contre le barème des classes A à G, pour l’étiquette Energie et l’étiquette Climat, dont voici les explications.

Une étiquette Climat

Etiquette Climat du DPE (émissions de GES)

L’habitat est classé sur une échelle identique (A-G), selon ses émissions de gaz à effet de serre quantifiées en kilogrammes d’équivalent CO2 par m2 par an.

Il est considéré à faible émission (A) quand celle-ci est de moins de 5 Kg éq. CO2, et à fortes émissions (G) quand il dépasse les 80 Kg éq. CO2.

Ainsi la lecture de l’étiquette climat permettra de mesurer les impacts environnementaux du logement diagnostiqué.

Par ailleurs, en 2021, des nouvelles règles s’appliquent pour les logements affichant des étiquettes DPE F ou G.

Comment est calculé le DPE ? la méthode 3CL généralisée

En 2021, la mesure avec la méthode 3CL (« Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements ») est systématisée.

Par conséquent, la méthode de calcul d’évaluation du DPE sur la base des factures d’énergie n’est plus pratiquée. En effet, elle dépend trop des taux d’occupation des logements et des habitudes de consommation énergétique. Elle n’était donc pas assez fiable.

Pour mémoire, les calculs de la méthode 3CL pour la réalisation d’un DPE se basent sur plusieurs critères :

  • Occupation quotidienne du logement de 16 heures les jours de semaine (hors tranche horaire 10h-18h), et de 24 heures les jours de week-end.
  • 3 semaines d’absence par an (1 semaine sur la période de chauffe + 2 semaines pendant les mois d’été.
  • La prise en compte d’une température de base de 19 degrés en journée, et de 17 degrés la nuit, pour la période de chauffe.
  • La consommation d’eau chaude sanitaire, calculé en fonction de la surface totale habitable et selon un taux d’occupation standard.
  • Enfin, les données climatiques du département où se trouve le logement, sur les 30 dernières années, et prenant en compte sa distance du bord de mer et son altitude.

Le cas du DPE vierge

Depuis la suppression de la méthode de calcul sur factures, désormais les DPE vierges n’existent plus quand les diagnostics ont été réalisés après le 1er juillet 2021.
Toutefois, vous pouvez encore trouvé des affichages de DPE vierge sur les devantures des agences immobilières. En effet, les durées de validité en vigueur permettent encore leur utilisation dans le cadre des opérations immobilières de vente ou de location.

En résumé, réalisés
– avant 2013 : plus valides.
– entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017: valides jusqu’au 31 décembre 2022.
– entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Nos conseils

  • N’hésitez à visiter les sites des organismes accrédités délivrant les certifications aux diagnostiqueurs et à l’ensemble des professionnels du secteur des études thermiques. Vous y trouverez souvent la liste des prestataires certifiés, elle vous permettra de contrôler la présence de celui que vous avez choisi.
  • Enfin le site France Rénov du gouvernement prodigue également de nombreuses informations utiles et de précieux conseils.
Photo Arnaud Bouvard

Arnaud Bouvard
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